임대인과 임차인 사이 권리금 반환 청구 약정 및 특약에 관한 주의사항

임대차 계약에서 권리금 반환 문제는 가장 큰 문제인데요 따라서 임대인과의 권리금 반환 조건에 관한 약정 및 특약이  상가계약 시 매우 중요한 요소입니다. 권리금은 한두 푼이 아닌 어찌 보면 앞으로 지급할 임대료보다 많을 수도 있으므로 세심한 주위가 필요합니다. 권리금 반환 청구가 가능한 조건을 판례를 바탕으로 알아보겠습니다. 

권리금 계약시 특약

 

임차인의 권리금 회수에 대한 법적 해석

상가 임대차에서 권리금 반환은 임대차 계약 종료 후 임차인이 새로운 임차인에게 임차권을 양도하거나 상속되는 경우에 발생할 수 있습니다. 이 과정에서 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하지 않겠다고 약속한 경우라면, 법적으로 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하지 않아야 할 의무가 생깁니다.

임대차 계약서상에 ‘ 본 계약의 체결에 있어 임대인은 권리금을 인정하되, 임대인이 임차목적물(점포)을 요구할 경우에는 권리금을 임차인에게 변제한다 ’라는 특약을 추가하는 것도 이러한 의미로 해석될 수 있습니다. 하지만 판례와 관련 법 조항에 따라, 계약 만료 시 임차인이 임대인에게 권리금을 청구할 수 있는지는 다음과 같은 조건이 필요합니다.

1. 상가건물임대차보호법과 권리금 반환 청구 요건

상가건물임대차보호법 제8조의2에 따르면, 권리금은 임차인이 상가 임차권을 양도하거나 임차인의 사망으로 인한 상속 등의 사유로 새로운 임차인에게 그 권리를 이전하게 될 때 지급받을 수 있는 것입니다. 이때 임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해하지 않도록 해야 하는데, 임차인의 권리금 회수를 적극적으로 저해하는 경우 임차인은 임대인을 상대로 권리금 반환 청구를 할 수 있습니다.

2. ‘권리금 반환’을 인정한 특약이 가지는 의미

임대차 계약서상에 권리금 반환에 대해 ‘본 계약의 체결에 있어 임대인은 권리금을 인정하되, 임대인이 임차목적물(점포)을 요구할 경우에는 권리금을 임차인에게 변제한다’와 같은 내용이 기재될 수 있습니다. 그러나 이러한 특약이 있다고 해서, 계약 기간 만료 시 임대인이 임차인에게 자동으로 권리금을 반환해야 한다는 것을 의미하지는 않습니다. 판례에 따르면, 이러한 조항은 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하지 않겠다는 취지로 해석됩니다.

3. 판례에서 보는 권리금 반환 요건과 임대인의 의무

대법원 판례는 이와 같은 임대차 계약서상의 ‘권리금 반환’ 관련 약정을 해석하는 데 있어,

임대인이 특별한 사유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해하거나 점포 명도를 요구할 때에 한해 임차인이 임대인에게 권리금 반환을 청구할 수 있다고 보았습니다.

즉, 단순히 계약 기간이 만료되었다고 하여 권리금이 자동 반환되지는 않으며, 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해할 의도를 갖고 명도 요구를 하였거나 임대차 계약 갱신을 거부하는 경우에만 권리금 반환을 요구할 수 있습니다.

4. 임대인이 권리금 반환을 방해한 사례

권리금 반환 청구가 인정된 사례는 다음과 같은 경우입니다:

임대인이 임차인의 권리금 회수를 명백히 방해하는 행위가 있을 경우

• 임대인이 임차인에게 명도 청구를 하며 타인에게 점포를 임대하거나 매각해 임차인의 권리금을 회수하지 못하도록 한 경우
• 임대인이 임차인의 권리금 회수를 도와줄 책임이 있음에도 불구하고 타인에게 처분하여 권리금 회수가 불가능하게 만드는 경우

이 경우 판례에서는 임대인이 임차인에게 권리금을 지급해야 한다고 판시하고 있습니다. 

5. 유치권 행사 인정여부

판례에 따르면

임대차 계약서에 권리금 반환에 관한 약정이 있다 하더라도, 권리금 반환청구권은 건물 자체에 관한 권리가 아니기 때문에 유치권 행사 대상이 될 수 없습니다. 따라서 임차인이 권리금을 청구할 수 있는 조건에 해당하더라도, 점포에 대한 유치권을 통해 권리금 지급을 보장받을 수는 없습니다.

결론

위와 같은 조건을 종합해보면, 임차인은 임대차 계약이 만료되었다고 해서 자동으로 임대인에게 권리금을 반환받을 권리가 발생하지 않습니다. 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하거나 점포에 대한 명도를 청구하면서 권리금 회수를 적극적으로 방해할 경우에만 임차인은 임대인에게 권리금 반환을 요구할 수 있습니다.

상가 임대차 계약에 있어서 권리금 반환에 관한 약정 및 특약은 가장 중요한 요소이므로 반드시 전문가의 도움을 받으시길 바랍니다. 괜히 몇 푼 아끼려다 수억 원의 재산을 날릴 수도 있으므로 각별한 주의를 기울이세요! 갑자기 날씨가 추워지는데 감기조심하세요~~

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