상업용부동산 NOC, Effective NOC, TI , Fit-Out 용어 총정리

여러분들이 매일 출근하는 사무실 임대료에 대하여 생각해 보신 적이 있으신가요? 강남, 서초, 분당과 같은 중심 도시에서의 임대료는 일반인이 상상하는 그 이상입니다. 이때 임대료 절감을 위해 사용하는 용어가 있는데 무슨 소린지 모르는 경우가 많아 자세히 알아보겠습니다.

상업용부동산 용어

상업용 부동산 빌딩에서의 가치와 효율적인 임대료 관리

상업용 부동산에서 빌딩의 가치를 높이는 방법에는 여러 가지 요소가 존재합니다. 이는 부동산 시장이 임대인 위주인지 아님 임차인 위주인지에 따라 다르게 진행되는데요 임대인 위주의 시장에서는 임대료 상승과 더불어 빌딩의 가치가 상승하기 때문에 크게 문제가 되지는 않지만 임차인 위주의 시장에서는 임대료를 내릴 시 빌딩의 가치가 하락하므로 이를 보존하기 위해서 Rnet Free(무상임대료), TI (시설지원금), Fit Out(인테리어 기간)을 적절히 이용합니다.

임차인의 입장에서는 위 상황에 맞춰 적절한 Rnet Free(무상임대료), TI (시설지원금), Fit Out(인테리어 기간) 과 더불어 NOC(Net Occupancy Cost), Effective NOC를 이용하여 최대한 효율적이고 저렴함 사무실을 찾을 수 있는데 이번 시간에는 이러한 어려운 용어를 쉽게 설명하고 구체적인 예를 들어 설명해 보겠습니다.

1. 용어의 정리

• TI (Tenant Improvement): 임차인을 위해 임대인이 제공하는 인테리어 또는 시설 개선 비용으로 이를 통해 임차인은 초기 시설 투자 비용을 줄일 수 있습니다. 보통 신축 빌딩 임차 시 앵커 테넌트 유치를 통한 수익를 극대화를 통한 빌딩 가치 상승을 위하여 TI를 제공하는 경우가 많습니다.
• 핏아웃 (Fit-Out): 사무실 내부 구조나 디자인을 맞춤형으로 변경하는 혜택으로 주로 인테리어 기간이라 불리며 업체마다 요구하는 조건이 다름니다. 예를 들어 시설과 장비가 많이 필요한 건강검진센터나 대형병원의 경우 당연히 핏아웃 기간을 많이 요구하며 일반 사무실의 경우는 적게 요구하는 게 보편적입니다. 이 역시 임차인의 부담을 경감시키며 보통의 경우 관리비는 부과합니다.

NOC(Net Occupancy Cost)의 정의

부동산에서 임차인이 실제로 사용하는 공간 즉 전용면에 대해 지불하는 총 비용을 의미합니다. 이 총비용은 일반적으로 임대료, 관리비, 간주 임대료(쉽게 말해 은행에 보증금 예치 시 받는 이자비용) 등을 포함합니다. 즉, 임차인이 실제 사용하는 공간 대비 얼마나 많은 비용을 지불하고 있는지를 나타내는 중요한 지표입니다​ 

NOC를 계산하는 공식은 다음과 같습니다:

NOC의 계산 방법

NOC = { (보증금 × 보증금 운용이율/12개월) + 임대료 + 관리비}  / 전용면적

• 전용률 : 전용면적을 임대면적으로 나눈 값 
• 이 계산을 통해, 임차인이 실제 사용 공간에 대해 어떤 비용을 지불하고 있는지 명확하게 파악할 수 있습니다​

예시 1

• 임대면적: 200평 
• 전용면적 :100평
• 보증금 : 1억 원  
• 임대료 : 1,000만 원
• 관리비 : 200만 원
• 전용률 : 50% (전용면적 / 임대면적 : 100평 / 200평)
• 보증금 운용이율 3% (운용이율은 보통 정기예금 기본금리입니다..)

{( 100,000,000 × 3% / 12) + 10,000,000 +2,000,000)} / 100평 

= 250,000 + 10,000,000 +2,000,000)} / 100평   

= 12,250,000 /100평

= 122,500 원 

예시 2 : 동일 조건에 전용률이 60%라면 전용면적은 120평이 되므로

• 임대면적: 200평 
• 전용면적 :120평
• 전용률 : 60% (전용률 = 전용면적 / 임대면적)
• 보증금 운용이율 3% (운용이율은 보통 정기예금 기본금리입니다.

{( 100,000,000 × 3% / 12) + 10,000,000 +2,000,000)} / 120평 

= 250,000 + 10,000,000 +2,000,000)} / 120평   

= 12,250,000 /120평

= 102,083 원 

112,500 원 - 102,083원 = 20,417 원 

똑같은 임대면적에서 전용면적당 20,417원의 차이가 나타나므로  사무실 임대 시 전용률을 체크는 필수사항입니다.  

Effective NOC의 정의

Effective NOC (Effective Net Occupancy Cost)는 임차인이 지불하는 실질 임대료 비용을 나타냅니다. 일반적인 NOC(Net Occupancy Cost)에서는 임대료, 관리비, 간주 임대료를 포함한 비용을 계산하지만, Effective NOC는 여기에 임대인이 제공하는 혜택 즉  Rnet Free(무상임대료), TI (시설지원금), Fit Out(인테리어 기간)까지 반영하여 실질적으로 임차인이 부담하는 순수 비용을 계산합니다​ 

NOC를 계산하는 공식은 다음과 같습니다:

실질 NOC 계산 방법 

Effective NOC = [ (보증금 × 보증금 운용이율/12개월) + {임대료 × (계약기간 개월 - Fit Out 개월 - Rent Free 개월) / (계약기간 개월)} + 관리비}] / 전용면적

위 공식은 관리비는 Fit Out , Rent Free 기간에는 부과된다는 가정하에 계산된 것입니다.

예시 3

• 임대면적: 200평 
• 전용면적 :100평
• 보증금 : 1억 원  
• 임대료 : 1,000만 원
• 관리비 : 200만 원
• 전용률 : 50% (전용면적 / 임대면적 : 100평 / 200평)
• 보증금 운용이율 3% (운용이율은 보통 정기예금 기본금리입니다..)
• Rent Free : 2개월,  Fit Out : 1개월, 계약기간 24개월 

{( 100,000,000 × 3% / 12) + {10,000,000  × (24개월 -1개월 - 2개월) / 24개월)} +2,000,000}] / 100평 

= 250,000 +{10,000,000 × (21개월) / 24개 + 2,000,000)} / 100평   

= 250 +8,750,000,+2,000,000 /100평

= 110,000 원 

동일 조건에서 '예시 1' NOC에서는 전용면적 1평당 122,500원을 지불해야 하지만 

Rent Free : 2개월,  Fit Out : 1개월을 받는다면  

Effective NOC는 110,000원을 지불합니다.

위 예시에서는 전용면적 100평을 사용하므로 122,500 -110,000 = 11,500

따라서 한 달에 11,500 × 100 = 1,150,000 

1,150,000 원을 절약할 수 있습니다.

결론

오늘은 부동산 임대에 있어서 가장 중요한 요소인  NOC, Effective NOC, Rent Free, TI , Fit-Out 용어에 대한 정의와 이를 이용한 전용면적당 임대료를 구체적인 예를 통해 알아보았습니다. 이를 통해 임대료에 가장 큰 영향을 미치는 요소는 전용률에 따른 전용면적임을 알았고 Rent Free, TI , Fit-Out을 받는다면 훨씬 더 많은 임대료 혜택이 있음을 확인하였습니다.  상업용 부동산 임대 시 이 점을 잘 활용하여 착한 임대료를 제공하는 좋은 빌딩에서 사업번창하세요~~

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