오피스텔 마지막 규제 완화: 바닥난방 면적 제한 및 발코니 설치 제한 폐지

그동안 각종 규제로 시장에서 외면을 받아왔던 오피스텔 시장이 이번 바닥난방 면적 제한 및 발코니 설치 제한 폐지로 인해 훈풍을 예고하고 있습니다. 이번 포스팅에서는 이러한 오피스텔의 건축 기준 변화로 인한 시장의 영향에 대하여 짚어보겠습니다.

오피스텔 규제 완화

오피스텔의 정의와 

오피스텔은 Office와 Hotel의 합성어로, 업무 공간과 생활공간을 결합한 형태의 건축물을 말합니다. 원래는 주로 업무 공간으로 사용되도록 설계되었지만, 최근에는 1인 가구와 소형 가구 증가에 따라 주거 용도로도 널리 사용되고 있으며 최근 각종 규제 완화로 부동산 주거 시장에서 소비자들의 관심이 증가하고 있습니다.

규제 완화의 시대적 배경

국토교통부는 2024년 11월부터 오피스텔의 바닥난방 설치 제한을 완전히 폐지한다고 발표했습니다. 이는 발코니 설치 금지 해제에 이어 오피스텔을 주거 용도로 더욱 적합하게 만드는 방향으로 규제를 개선한 것입니다. 이번 개정안은 2021년 전용면적 120㎡까지 제한을 완화한 이후 3년 만에 이루어진 대대적인 변화로, 다양한 용도로 활용 가능한 오피스텔 공급을 늘리기 위한 정부의 의지를 표명하고 있습니다.

이 같은 변화는 1인 가구 증가, 재택근무 확산, 직주 근접 주택 수요 확대 등 현대 사회의 요구를 반영한 것으로 과거 산업화 시대에 필요했던 공업지역과 주거지역 간의 엄격한 구분을 현재의 경제적 생활패턴에 접목시키는 것이 비효율적이라 판단하는 것으로 국토부 관계자는 "AI 혁명 시대에는 건축물의 융합이 필수적"이라며 이러한 변화가 건축물의 다양성과 기능성을 더욱 높일 것이라고 전망하였습니다.

바닥난방 면적 제한 및 발코니 설치 제한 폐지의 의미

바닥난방 면적 제한 폐지

기존에는 오피스텔의 바닥난방이 전용면적 60㎡, 85㎡, 120㎡ 이하로만 허용됐습니다. 그러나 이번 개정으로 전용면적과 상관없이 바닥난방을 설치할 수 있게 되면서, 시장에서의 경쟁력이 한층 강화될 전망입니다. 특히 중대형 고급 오피스텔 개발이 활성화될 것으로 보이며, 실사용 면적이 85㎡ 아파트와 유사한 120㎡ 오피스텔의 인기도 증가할 것으로 예상됩니다.

발코니 설치 허용

발코니 설치 규제도 올해 2월 해제되었는데 과거 발코니 설치는 건물 간 간격이 좁아 인동간격 문제로 금지됐으나, 최근 도시 건축의 흐름에 맞춰 발코니 설치가 허용되었습니다. 다만, 아파트처럼 확장할 수 없다는 제한은 여전히 존재합니다.

중대형 오피스텔 시장의 성장 가능성과 한계

중대형 오피스텔 시장은 이번 규제 완화로 활성화될 가능성이 높습니다. 특히, 주거 대체 상품으로서의 오피스텔이 더욱 주목받을 전망입니다. 그러나 일부 전문가들은 대출 규제와 부대시설 부족으로 인해 오피스텔이 아파트의 완벽한 대체제가 되기는 어렵다고 지적합니다.

생활형 숙박시설(생숙)의 오피스텔 전환 지원

정부는 생활형 숙박시설(생숙)을 오피스텔로 용도 변경할 수 있도록 하는 규제 완화도 발표했습니다. 변경된 규정에 따르면 별도의 전용 출입구를 설치하지 않아도 되며 면적 산정 기준시 '안목치수' 대신 '중심선 치수' 유지가 가능하여 용도변경 시 발생하는 소유자의 추가 부담을 해소하였습니다. 이와 같은 조치는 생활형 숙박시설의 활용도를 높이고, 오피스텔 전환을 통해 시장에서의 주거용 건물 공급 확대를 기대하는 의도로 보입니다.

용어의 정리

• 안목치수 : 면적 산정시 벽의 내측 끝부터 반대쪽 벽의 내측 끝까지의 거리를 측정해요 면적을 계산하는 방식
• 중심선 치수 :  면적 산정시 벽 두께의 가운데를 기준으로 면적을 계산하는 방식

오피스텔 규제 완화가 가져올 긍정적 변화

이번 규제 완화는 단순한 건축 기준 변경 이상의 의미를 지닙니다. 다양한 주거 형태의 수요를 충족시키는 한편, 도시의 주택 공급 문제를 해결하는 데도 기여할 것입니다. 또한, 오피스텔이 업무 공간과 주거 공간의 경계를 허물어 융합적 건축물로 자리 잡게 할 것입니다.

오피스텔 규제 완화가 시장에 미칠 긍정적인 영향에도 불구하고, 해결해야 할 과제도 존재합니다. 특히, 중대형 오피스텔의 수익성과 실사용성을 높이기 위해서는 부대시설 강화, 대출 규제 완화 등의 정책적 보완이 필요합니다.

결론

오피스텔 시장에서의 마지막 규제 완화는 주거 공간의 다변화를 촉진하고 도시 생활의 편의성을 높이는 중요한 전환점이 될 것입니다. 바닥난방 면적 제한 폐지 및 발코니 설치 제한 폐지, 생활형 숙박시설의 오피스텔 전환 지원 등 다양한 정책이  변화로 인해 오피스텔이 새로운 주거 대안과 투자처로 세간의 이목을 받을 것으로 예상됩니다.

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