안녕하세요 부동산 닥터입니다. 대통령 탄핵 시국으로 인해 나라전체가 어수선하고 해외의 이목이 집중되는 현시점에서 부동산 시장 또한 매우 위태로운 상황입니다. 블로그를 포스팅하는 것조차 머릿속이 정리가 되질 않아서 힘든 부분이 있지만 오늘은 임차의향서와 임차확약서의 차이점 및 법적 구속력에 관하여 알아보려 합니다.
임차의향서와 임차확약서란?
임차의향서(Letter of Intent, LOI)란
주로 상업용 부동산 거래 시 임대인과 임차인의 사전 조건 협의를 위하여 사용하는 양식으로 임차인이 원하는 조건을 임대인에게 제출하고 임대인은 이를 토대로 검토한 후 임대여부를 결정하는 것으로
어떻게 보면 단순한 조건 협의 같지만 꼼꼼한 검토가 이루어지지 않을 시 많은 문제점을 발생할 수 있지 때문에 부동산 임대차 거래시 많은 주의가 필요합니다.
임차인의 경우 법적구속력이 없다는 점을 악용하여 수많은 임차의향서를 남발하여 각각의 임대인의 의중만을 파악한 후 계약을 안 하는 경우가 다반사이며 이럴 경우 부동산 중개업체 및 임대인에게 많은 피해를 발생시킬 수 있기 때문입니다.
실례로 과거 2010년 초반 강남부동산 시장이 공실률이 넘처나고 임차인 위주의 시장이었을 때 답사만 수십 군데를 하고 임차의향서를 악용한 후 실제로는 다른 부동산과의 거래, 소위 '뒤빡'를 치는 임차인이 너무도 많은 경우가 비일비재하였습니다.
이럴 경우 부동산 중개업체는 시간과 비용을 한 푼도 요구할 수 없으므로 허탈한 경우가 한두 번이 아니었던 생각이 나네요
주요 특징을 정리하면
- 법적 구속력: 일반적으로 법적 구속력이 없습니다. 다만, 의향서에 특정 조항(예: 비밀유지 조항, 독점협상 조항)이 포함될 경우 해당 조항은 구속력을 가질 수 있습니다.
- 목적: 계약 전 단계에서 임대인과 임차인 간 조건 협의를 명확히 하고, 양측 의사를 확인하기 위함.
- 내용: 부동산의 위치, 임대료, 임대 기간, 옵션 사항(fit out, TI, Rent Free), 협상 조건(용도변경 가능 여부, 원상복구 및 철거여부, 인테리어 인수)등을 포함합니다.
구성 요소를 정리하면
- 비구속 조항 (Non-Binding Clause) : 계약 의무가 아님을 명시.
- 협상 조건: 양측의 주요 협의 항목을 포함.
- 독점 협상 조항 (Exclusive Negotiation Clause): 일정 기간 동안 다른 협상을 금지하는 경우 포함.
아래는 임차의향서 양식을 첨부하오니 필요하신분은 사용하세요~~
임차확약서 (Soft Letter of Intent, SLOI 또는 Commitment Letter) 란
앞에서 서술한 임차의향서의 내용에 어느 정도 합의점에 도출되었을 때 법적 구속력을 포함하여 보다 구체적으로 기재하는 문서로 임대면적이 크거나 임대금액이 클 경우 또는 새로운 임대차 공간을 지어주는 조건으로 계약이 진행되는 경우 사용됩니다.
가령 준공시점이 많이 남은 대형쇼핑몰에 입점을 원하는 앵커 테넌트가 있을 시 임차의향서만으로는 법적구속력이 없으므로 중도포기 시 임대인은 큰 리스크를 안을 수밖에 없으므로 이런 경우에는 임차확약서를 통한 확실한 잠금장치가 필요합니다.
주요 특징을 정리하면
- 법적 구속력: 대부분 구속력을 가집니다. 계약 조건의 이행 의무가 발생하며, 이를 어길 시 손해배상 청구 가능성이 존재합니다.
- 목적: 계약 체결 전에 최종 조건을 확정하고, 법적 이행 의무를 명확히 하기 위함.
- 내용: 계약 조건의 구체적 사항(임대료, 보증금, 임대 기간, 유지보수 의무 등)을 포함하며, 계약 조건에 대해 양측이 명시적으로 동의한 사항을 담습니다.
구성 요소를 정리하면
- 확정 조항 (Binding Clause): 계약 의무를 명시.
- 세부 계약 조건: 보증금, 임대료, 옵션 사항 등 구체적 조건 포함.
- 위반 시 배상 조항: 계약 위반에 따른 책임 명시.
임차의향서와 임차확약서의 주요 차이점
| 항목 | 임차의향서 | 임차확약서 |
| 법적 구속력 | 비구속적(특정 조항 제외) | 대부분 구속적 |
| 작성 시점 | 협의 초기 | 최종 합의 후 |
| 목적 | 협의 조건 명확화 및 방향성 제시 | 계약 조건 확정 및 이행 의무 |
| 내용 | 일반적인 조건 및 협의 내용 제시 | 구체적 계약 조건 및 의무 사항 기재 |
| 위반 시 결과 | 법적 구속력 없음(특정 조항 제외) | 법적 구속력(손해 배상 청구 가능) |
결론
일반적인 주거용 부동산 시장에서는 아파트나 주택 답사부터 계약까지 빠른 시간에 진행되는 경우가 많으며 임차의향서를 제출하는 경우는 거의 발생하지 않습니다. 하지만 상업용, 업무용 부동산의 경우에는 임대면적과 임대금액이 상당하고 협의 사항에 많은 요소를 포함하고 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
임차의향서와 임차확약서를 통한 임대차계약은 부동산 거래 사고를 미연에 방지하고 최상의 합의점을 도출하는데 매우 유용한 양식입니다. 또한 반드시 전문가를 통하여 거래하시는 게 임대료 절감과 FIT Out(인테리어 기간) 및 Rent Free(무상임대기간) 확보에 유리하오니 이점 유의하시고 사업번창하세요~
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