여의도 목화아파트 재건축 정비사업 및 추정비례율 및 추정분담금

여의도 최고의 입지를 자랑하는 목화아파트가 재건축정비계획 변경으로 인해 40년 만에 최대 60층 초고층 아파트로 탈바꿈할 예정입니다. 탁월한 한강 조망과 지하철 5호선 여의나루역 초역세권,  명문 학군을 갖춘 목화아파트 재건축정비사업에 대하여 자세히 알아보겠습니다.

목화아파트 재건축 출처 : 한국주택경제

여의도 목화아파트 재건축

1977년 준공된 여의도 목화아파트가 재건축정비계획 변경을 통해 서울의 새로운 초고층 랜드마크로 거듭날 예정입니다. 한강변 바로 앞에 위치해 탁월한 한강 조망권을 자랑하는 목화아파트는 40년이 넘는 역사를 뒤로하고, 최고 60층 높이의 하이엔드 미래 주거 시설로 다시 태어날 예정입니다.

재건축 결정 배경: 안전 진단과 도시 계획

2021년, 목화아파트는 정밀 안전진단에서 최하 등급인 E등급(불량)을 받으며 재건축이 가능해 졌으며, 이후 2024년 10월 영등포구는 목화아파트 재건축 정비계획 변경안을 공고하며 주민 의견 수렴 절차에 들어갔습니다.

사업진행 과정

• 1977년 10월 : 여의도 목화아파트 준공
• 2021년 : 최하등급인 E등급(불량) 안전진단 최종 통과
• 2022년 4월 : 조합설립완료
• 2024년 10월 31일~12월1일: 재건축정비계획 공람 및 공고

서울시는 여의도 아파트 단지 재건축의 용적률을 대폭 상향하고, 높이 제한을 200m까지 완화했습니다. 이에 따라 목화아파트는 12층에서 최고 60층까지 가능하지만 이번 공고를 보면 지하 7층 ~ 지상 49층 규모로 확인되고 있습니다. 용도지역의 경우 제3종일반주거지에서 일반상업지역으로 2단계 종상향됩니다.

영드포구 목화아파트 재건축정비계획 결정(변경)(안) 공람·공고 내용

• 구역면적 : 11,570㎡
• 건페율 : 58.21%
• 용적률 : 599.88%
• 규모 : 지하 7층 ~ 지상 49층
• 용도지역 : 제3종일반주거지역에서 일반상업지역으로 2단계 종상향
• 총세대수 : 기존 312세대에서 423세대로 변경

재건축 세부 계획

재건축 후 목화아파트의 세대수는 기존 312세대에서 423세대로 늘어납니다. 늘어난 세대수 111세대 중  76세대는 공공임대주택으로 제공되며, 일반 분양은 35세대가 계획되어 있습니다. 예상 용적률은 599.88%%로, 서울시의 도시계획에 부합하는 설계가 이루어집니다. 평당 공사비는 900만 원, 일반분양가는 7,000만 원 수준을 예상하고 있습니다.

토지등소유자별 추청 분담금

토지등소유자별 추정 분담금은 추정비례율을 바탕으로 산출됩니다.  이를 구체적으로 설명하면 다음과 같습니다.

1. 추정비례율의 정의

• 추정비례율(92.93%)은 종전자산(현재 자산)과 재건축 후 자산가치 간의 비율을 나타냅니다.
• 종전자산 평가액에 이 비례율을 곱하면 토지등소유자가 부담해야 할 비용(즉, 분담금)을 산출하는 기초가 됩니다.

2. 분담금 산출 공식

• 분담금 = (종전자산 평가액 × 추정비례율) - 조합원 분양가
• 종전자산 평가액: 재건축 전 토지와 건물의 현재 가치.
• 조합원 분양가: 재건축 후 새로 분양받는 주택의 가격.

결과적으로 종전자산 평가액이 높을수록 분담금은 줄어듭니다.

3. 재건축 사업의 전체 자산 평가

• 종전자산총액: 5721억 8400만 원

이는 재건축 전 목화아파트 전체 토지와 건물의 가치를 합한 금액입니다.

4. 면적별 추정분담금 사례

(1) 전용 51㎡ → 전용 59㎡ 이동 시

• 예상 분담금: 약 4억 4000만 원

이는 다음과 같이 계산됩니다:

• 종전자산 평가액: 소유자별 자산에 따라 다름.
• 추정비례율 적용: 해당 평가액에 92.93%를 곱함.
• 조합원 분양가 적용: 분양가를 빼서 최종 분담금 도출.

(2) 전용 67㎡ → 전용 84㎡ 이동 시

• 예상 분담금: 약 5억 3000만 원

(3) 전용 89㎡ → 전용 103㎡ 이동시 

• 예상 분담금: 약 7억 2000만 원

같은 방식으로 계산되며, 이동하는 평형이 클수록 조합원 분양가가 높아져 추가 분담금이 발생할 가능성이 큽니다.

5. 여의도 목화아파트 조합원분양가

• 59㎡ :17.3억 원
• 84㎡  : 22.5억 원
• 103㎡ : 26.7억 원
• 124㎡ : 31.4억 원
• 145㎡ : 39.6억 원

6. 기타 참고 사항

• 추정분담금은 변동 가능성이 있습니다. 이는 최종 재건축 비용, 조합원 분양가, 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
• 분담금 산출 과정에서 조합원 회의와 검토를 통해 세부 사항이 조정될 수 있습니다.

목화아파트의 미래: 초고층, 한강 조망, 학군

재건축 이후 목화아파트는 초역세권과 한강 조망권을 동시에 갖춘 프리미엄 주거 공간으로 변모합니다. 지하철 5호선 여의나루역 바로 앞에 위치한 목화아파트는 대부분 가구에서 한강이 보이는 설계를 채택할 예정입니다.

또한, 여의도 한강공원과의 근접성은 입주민들에게 도심 속 자연을 즐길 수 있는 기회를 제공합니다. 학군 역시 뛰어나 여의도초등학교, 여의도중학교, 여의도여고, 여의도고등학교가 모두 도보로 이동 가능한 거리에 있어 자녀 교육 환경에도 적합합니다.

여의도 재건축 열풍: 목화아파트의 경쟁력

현재 여의도 지역에서는 재건축이 활발히 진행 중입니다. 시범아파트는 65층, 한양아파트는 56층, 대교·공작아파트는 49층으로 재건축이 진행되고 있는 상황이며, 이에 따라 목화아파트 역시 이번 변경안 결정으로 인한 초고층 설계를 통해 경쟁력을 충분히 갖추게 되었고, 이는 자연스럽게 여의도 재건축 시장에서 주민들의 이목을 끌고 있습니다.

결론: 목화아파트 재건축이 의미하는 것

여의도 최고의 입지를 자랑하는 여의도 목화아파트는 단순히 재건축을 넘어, 한강변 초고층 미래 주거 시설로 재탄생할 예정입니다, 여의나루역 초역세권, 한강권 조망, 명문 학군을 모두 갖춘 목화아파트는 부동산 재건축 시장에서 많은 관심을 받고 있으며 서울 도심 속 이상적인 주거 공간으로 자리매김할 것입니다.

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