재건축 분담금 환급이 가능해? 1기 신도시 선도지구 분당, 일산 연립구역

11월 27일 국토교통부는 1기 신도시 선도지구 선정 결과와 지원방안, 향후 1기 신도시 정비 추진 방안을 발표하였는데요 선도지구 내 연립구역이 높은 용적률로 주목받고 있습니다. 분당지역의 연립은 사업성이 높고 분담금이 미미하여 환급금 가능성까지 언급되고 있습니다.

1기 신도시 선도지구 연립구역

 

1. 1기 신도시 선도지구 확정과 연립구역의 주목

1기 신도시 선도지구가 확정된 가운데, 아파트 보다 연립구역이 더 높은 주목을 받고 있습니다. 이는 분당과 일산의 주요 연립구역이 높은 용적률을 바탕으로 재건축 사업성이 뛰어난 것으로 평가받기 때문입니다. 국토교통부는 이번 선도지구 내 연립구역을 별도로 지정하며 성남시 분당 목련마을 빌라단지와 고양시 일산 정발마을 2·3단지를 포함한 약 1만 4000 가구를 선도지구에 준하는 수준으로 지원·관리할 계획을 밝혔습니다.

분당지역 선도지구 / 출처 : 국토교통부

2. 분당 목련마을, 높은 용적률로 환급금까지 가능

분당 연립의 경우 아파트 대비 현재 용적률과 기준 용적률 간 격차가 커 재건축 시 증가하는 세대수와 면적 덕분에 사업성이 특히 높게 평가됩니다. 현재 분당 빌라 평균 용적률은 98% 수준인데, 1기 신도시 기본계획에서는 250%가 기준 용적률로 제시되었습니다. 반면, 아파트는 기존 용적률 183%와 326% 기준 용적률 간 격차가 상대적으로 작아 연립구역의 사업성이 더 뛰어난 이유를 설명합니다.

특히, 분당 목련마을에서는 재건축 분담금이 없거나 오히려 환급금을 받을 수 있는 상황까지 언급되고 있습니다. 정해철 목련마을 통합재건축 추진 준비위원장은 “현재 빌라 단지는 공공기여를 포함한 재건축 분담금 부담이 없으며, 일부 가격이 높은 지역은 환급금을 기대할 수 있다”라고 전했습니다.

일산지역 선도지구 / 출처 : 국토교통부

3. 일산 정발마을, 낮은 용적률 상향에 대한 주민 건의

반면, 일산의 경우 분당 대비 용적률 상향 비율이 낮아 주민들의 우려가 제기되고 있습니다. 일산 정발마을의 기존 평균 용적률은 100%로 분당과 유사하지만, 선도지구 기준 용적률 170%는 분당(250%)에 비해 상당히 낮은 수준입니다. 이에 따라 고양시 주민들은 용적률 상향 조정을 요구하며 의견을 제출했고, 고양시는 1.7배 상향을 기반으로 조정안을 검토 중입니다. 최종 확정은 내년 2월을 목표로 진행될 예정입니다.

4. 연립구역 재건축의 경제적 가치와 향후 전망

연립구역이 아파트 대비 재건축 경제성이 높은 이유는 단순히 용적률 격차뿐만이 아닙니다. 재건축 후 추가 세대수 확보가 가능하고 빌라의 기존 공시지가가 상대적으로 낮아 부담금이 적거나 환급금이 발생할 가능성이 크다는 점에서 투자 매력도가 상당히 높을 것으로 예상됩니다.

더불어, 국토교통부와 성남시가 공공기여를 유연하게 적용해 용적률 상향을 지원함으로써 주민 부담을 최소화하려는 정책적 배려도 연립구역의 재건축 추진을 가속화하고 있습니다. 이는 1기 신도시 선도지구 재건축 사업의 성공 사례로 자리매김할 가능성을 보여줍니다.

결론: 1기 신도시 연립구역의 가치 재발견

1기 신도시 선도지구 내 연립구역은 기존 아파트 구역 대비 사업성과 미래 가치가 매우 높게 평가되고 있습니다. 특히, 분당 목련마을은 재건축 추진 시 분담금 부담이 전혀 없거나 환급금까지 받을 가능성이 논의되며, 경제적 메리트를 갖춘 사례로 주목받고 있습니다.

일산 정발마을은 분당 대비 낮은 용적률 상향으로 한계가 지적되지만, 주민들의 의견을 반영한 고양시의 용적률 조정안이 최종 확정되면 상황이 긍정적으로 전환될 전망입니다. 

참고기사 : 파이낼셜 뉴스 

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